【买房攻略之二手房】二手房选购指南 二手房实地看房攻略

实地看房需要看好房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家具等情况。房屋质量检测看以下5项：

渗

漏水现象，包括天花、楼地墙面，地下室，卫浴洁具等。

堵

检测上下水管道和卫生洁具是否有堵塞现象。

裂

检测墙面、地面和屋面是否起翘、开裂等现象。

蚀

检测铝合金门窗等是否存在生锈腐蚀、损坏等问题。

污

检测墙面地面门窗上下水管道及卫生洁具是否沾满泥浆、灰尘等脏乱现象。

购房者要多方面了解，房屋周边环境是否符合自己的需求，主要包括：周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。周边环境三大要点不可忽视：

物业情况

水：水质如何，水压是多少，高楼层是否保证供水

电：供电容量多少、夏季用电高峰是否存在断电现象

燃气：收费情况，充缴情况

暖气：收费情况、何时供暖、何时断暖

电梯：使用年限、维修期限、管理方式

小区环境

居住人群大致状况：老人、中年人、还是小孩居多

配套情况：是否有娱乐健身设施，公园、银行、洗衣店等

污染问题：小区垃圾处理状况如何，夜晚是否有噪声污染的问题

安全问题：小区出入管理、保安是否能24小时值班等

特色问题

以学区房为卖点的二手房需要到教育局确认是否真实；以保证落户为优惠条件的二手房要到派出所进行确认。

确保产权合法与真实

购房者可到房管局对房产证的真伪进行验证。不要和委托人或中介反方面进行交易，避免上当受骗。

确保产权完整性

调查其房产有没有抵押、租赁、或仍在还贷等情况，避免购买过户后出现不必要的纷争。

确保产权清晰性

产权证上的房主和买房者是否一致；产权证上确认的面积与实际面积是否相符。如果房屋有多个共有人，必须和全部共有人签订买卖合同，只和其中一个或是几个签订合同是无效的。

户型看完看面积

很多人看户型会忽略每个房间的面积，看房时要注意单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析，厨房的合理面积应在4平方米-5平方米之间，卫生间最好洗、厕功能分开，三居以上应设有两个卫生间。主卧室的合理面积应在13平方米-14平方米之间，客厅的面积要尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少，房屋要方正，不要有斜角。

购房一定看地段

地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜，不要片面强调往闹区里“扎堆”，那样既不经济，也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网，离市中心又不是太远，房价比较合适的即可。

住得舒服看朝向

良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。在北京地区，以正 南朝向接受阳光直射面最大，时间最长，南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室，而北偏东、北偏西75度内整日都不会有阳光直射入室。

视野良好看楼层

一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次，如北京地区六层住宅楼的三四层，十八层塔楼的六至十二层为最佳。

看完周边看格局

二手房一般有如下几种：毛坯、简装、中装、精装。看房的时候大家在看完房子的装修之后，一定要保持清醒注意看看房子的格局（请自行在脑中屏蔽家具家电）。例如客厅的门直接对着卧室的话，私密性比较差；直接面对卫生间的话，又极不雅观。格局好的房子应该能够有效地把各种功能区分开来，雅观而且实用。

白天看完晚上看

一般情况下，我们和中介活动房主都会约在白天看房，但是有些情况我们在白天是无法了解的，想要摸清这套房子的底儿晚上也得去。晚上看房重点是要看小区物业管理安全重视程度，安全防范措施是否到位，有无“夜摊”等噪音干扰源等。

晴天看完雨天看

这一点，对于顶楼的房屋尤其重要，不要怕麻烦，你要知道在大雨之后，房屋问题就会“原形毕露”，种种问题我们就能一览无余：墙壁、墙角、天花板是否出现裂痕，会不会漏水、渗水等状况。

看完墙面看墙角

亘古名言：细节决定成败！看房也得看细节，墙面什么情况我们往往一眼就能明了。但是墙角比墙面更重要，它是承接上下左右结构力量的，假如发生地震（呸呸呸），承重力才是关键，而且墙角出现严重裂缝的话，漏水的问题迟早会出现。

看完冷水看热水

怎么知道水管会不会漏过水呢？小编教你小窍门：看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸：先看看水龙头流水是否通畅，装满水后，再看看排水是否正常。家里只要有用水的地方一定一一检查到了。卫生间和厨房的热水情况是检查的重中之重。

看完装潢看做工

越是好的装潢越容易掩盖龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病（难道这就是传说中的障眼法？）。所以呢，必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

看完电器看插座

电器什么的可以以后添置，但是插座嘛，很多人都会有这个感觉：到了用时方恨少！设计精心的房屋，才能让我们充分享受到现代化家电的便利性，小插座，大便利。

看完窗帘看窗外

窗帘好不好看，这个真心不重要，我们在看房子时应注意打开窗户，看看房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。要注意检查一下小细节：房屋的窗户是否对着别人家的排气孔。

看完电梯看楼梯

现在高层、超高层的二手房越来越多，这就涉及到了电梯问题，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，楼梯直接关系到日后逃生。

看完房东看保安

小区管理员和保安是最最了解小区基本状况的，在他们那里我们往往能够知道最实际、最客观的情况。有时他们口中介绍的情况能成为我们买房与否的决定性因素。

买二手房看房是不用付中介费的，中介费只有在成交以后需要，看房要钱就是坑人的啦。

楼形

楼形一般分为板楼、塔楼和板塔结合。

板楼一般南北通透，便于采光通风；一梯两户是板楼的标配，由于住户不多，居家生活也比较清静。

塔楼社区的建筑密度普遍比板楼社区的高，往往是一梯6户以上。人多会容易杂乱吵闹、电梯拥挤。而且塔楼每层都有部分住户的采光、通风等条件比较差。不过塔楼由于楼高，高层视野相对开阔。

板塔结合的房子，2梯4户是比较常见的，边户南北通透、中间户朝南设计。

房龄

房龄影响贷款年限，房龄越老，贷款年限越短。除此之外，房龄还影响房屋的价格，房子越老越不易出手，价格空间就越窄，久之甚至会贬值；房龄增长和使用年限是成反比的，而与修缮维护费用成正比，种种因素都将增大持有成本。随着受损程度，还可能存在安全隐患。买房的时候一定要注意问下房龄，房龄是从该房屋竣工之日开始算起。

户型

一个好的户型，晴天不开灯，光照也充足；房里摆放家具，不妨碍人走动；不借助通风设备也能自然通风。好户型有以下5条标准可以参考：格局方正、开间进深合理、没有暗间、房间大小适中、动线合理。此外，看看户型有无大的改动，是否存在结构性问题等重大安全隐患。

朝向

一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况等，对居住者的身心健康十分有利。一般来说，卧室、客厅都朝南的房子，是比较好的。

楼层

对于多层无电梯住宅来说，一般顺序是3、4、5、2、1、6。但对现在的中高层住宅来说，好的楼层排序为中高层、顶层、底层。买房选楼层要考虑家庭人口构成和喜好、房屋价格、采光好坏等各方面的因素。遇到下面这些楼层，在选房时，要慎重考虑。因为这些楼层存在这样或那样的缺点。

①设备层及其下一层：在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。

②架空层的上一层：如果架空层活动的人群多，比较吵闹。夏天时，架空层的垃圾如果不及时清理，就容易产生恶臭，影响居住的环境。

③底层：比较容易被盗、采光通风不足、私密性差、潮湿、噪音比较大（行人、单元门噪音的影响）等。

④顶层：主要是夏季热，雨季容易漏雨。

采光

采光分两个层次。一是是否明厨明卫，即每个房间是否都有窗；第2是阳光照射时间。影响采光好坏的因素有如下：

①楼间距和楼层高低：楼层越高，采光越好；楼间距越大，采光越好。

②房屋朝向好坏：南向的房子采光当然好，一般客厅、主卧朝南比较好。

③房子是否处于凹槽内：处在凹槽内的房子，其采光会被相邻房间遮挡住。

④户型采光窗的数量和面积大小：理论上具有东、南、西三面采光的房子，采光性能突出。窗户太小，会影响房屋的采光。

此外，如果周边有高大的建筑物，则房屋的采光也会被遮挡。在买房时，要参考上述几点，以辨别房屋采光好坏。

使用面积

使用面积指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，即地毯面积。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。不管房屋的建筑面积有多大，买房入住后，可以利用的是房屋的使用面积，因此，房屋的使用率高低很重要。

板楼户型的使用率通常高达85％以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75％，因为塔楼内的电梯井、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。

税费相关

同一个小区，房源的产权年限大不相同，这与业主办理产权证的时间有关。未满两年的房产再交易时，就需缴纳增值税及其附加税、个税等相关税费。满2年及以上的房子，可以免征增值税。满五少有的房子，可以免征增值税和个税。买房的时候，一定要问清房产证满几年。

【结语】二手房实地看房看什么？购买二手房，实地看房是很关键的一步，看房时头脑一定要保持清醒，千万要当心中介、房主玩的那些障眼法，物业、装修、户型、房屋质量、周围环境、逃生通道、单元空间、地段、朝向、楼层……都是看房时不可忽略的细节哦。