写字楼类型 楼盘建筑类型哪种好

写字楼类型 楼盘建筑类型哪种好

写字楼的类型

目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

1.按建筑面积大小，可以分为四种：

(1)小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下;

(2)中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米;

(3)大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上;

(4)超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。

例如：美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。还有美国芝加哥市将于2004年建成使用的南迪波恩大厦，高达609.75米，建筑面积达17.65万平方米，共108层，其中最高的13个层面为数字电视设备楼，32个层面为办公区，40个层面为公寓套房，11个层面为停车场，其余是购物及商务区。

2.按写字楼的功能划分，可以分为以下三种：

(1)单纯性写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能;

(2)商住型写字楼：是指即能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼;

(3)综合性的写字楼：是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。

3.按照现代化程度划分，可分为两种：

(1)非智能型的写字楼：指一般的写字楼;

(2)智能型的写字楼：指具有高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。

4.按国际惯例划分，可分为三个等级：

(1)甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新近成的写字楼相管;有完善的物业管理服务,包括24小时的维护维修与保安服务。

(2)乙级写字楼：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。

(3)丙级写字楼：是指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。

写字楼的特点

(一)写字楼大多建于城市中心的繁华地段

由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，所以，各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。

(二)建筑规模大，办公单位集中，人口密度大

写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，期间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这些将会无疑增加管理工作的难度。

(三)建筑、设备即现代又先进

为了显示富有与事业成功，也为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大的难度。

(四)功能齐全，自成体系

现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、会议、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成其管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。

(五)使用时间集中，人员流动性大

一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数都在早8点以后、下午6点以前。上班时间，整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理也必须有相应的 特殊安排。

(六)经营管理要求高、时效性强

由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高;另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。