【地铁房投资】投资地铁房需要注意什么 地铁房投资需谨慎

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摘要:在一线大城市里,出行是否便利成为很多购房者看重的条件,尤其是临近地铁的住房,更备受购房者青睐。不过,对于很多打着“地铁房”标签的住房,是不是就代表离地铁站很近呢?作为购房者要怎么判断呢?投资地铁房需要注意什么?

【地铁房投资】投资地铁房需要注意什么 地铁房投资需谨慎

地铁房投资“三要”、“三不要”

“三要”:要关注地铁的走向以及与其他线路的连接位置;要留意区域的整体规划状况;要分析区域目前的状况,包括消费水平、人口状况以及商业氛围等。

“三不要”:周边人口过于稀少的地段,不要过早地入市;没有成熟商业氛围支撑或规划支撑的项目,不要过早入市;开发商实力不明确的项目,不要提前入市。

地铁房投资需谨慎

一、分析周边环境因素

地铁房的升值空间大小,一定程度上是由需求量决定的。简单来说,是一个这样的规律:大量外来人口存在,原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理,是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。比如说北京轻轨一开通,两侧2公里内的住宅均价就上涨了10-20%;而天津的地铁开通时,周边房价却没有这么明显变化,反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬,进而带动一批房产投资资金进入天津,推动了后两季均价的大幅上扬。可见地铁沿线的投资价值高并不是一定的。在选择投资时,应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

地铁房需要提前考虑的环境因素有:

1、城市经济是否能保持稳定增长?

2、未来房产政策是否有所调整?是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升?

3、这一地区是否是政府规划发展的地区?

4、房产周边是否有完善的生活配套?

二、分析价格成长空间

实际上地铁房已经存在一定的泡沫,衡量它是否还具有投资价值,是否在正常的投资价值增长范围内,这些需要通过客观的数据来衡量。

建议在关注未来价格上涨空间方面,可以参考以下数据:

1、从城市核心向外辐射,参考同在一环形范围内其他地区的房价。

2、计算本地区租金与房价比,与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%,就应该具体分析存在差距的原因;

3、楼盘开发商及物业等一些常规楼盘的比较数据在此也依旧有效。

因此地铁房不能盲目投资,需要投资者认真地考察和比较,因为房产投资的流动性非常差,投资周期比较长,这样投资风险的可控性不强,管理难度比较大,精力投放比较多。但是适当的房产特别是地铁房投资,在高资产人群的投资组合中还是发挥了“定海神针”的高价值。

三、地铁沿线最好选中低端住宅

投资专家认为,地铁物业的这种升值潜力,在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅,是否在交通干道沿线意义不是很大,不像普通中低端住宅,可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇,而写字楼项目从中受益的可能性更突出。

四、地铁商铺

地铁商铺作为固定资产投资,回报期应该控制在10年左右,地段不同决定了商铺的投资发展方向不同,回报期也就有较大差别,盲目投资必然会造成损失。理性的购房者应当更关注楼盘物业本身的规划设计和综合品质。

五、地铁上盖物业

有公开数据资料显示,地铁上盖物业价格平均要高于同片区同等素质物业30%以上。一项统计数据表明,在国际城市规划中,地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。地铁上盖物业即结合地铁站点的建设向上拓展空间,构建轨道站点综合体,将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决,实现最大化的土地利用。

六、谨防透支其未来的房价

对于购房者而言,如果是自住型购房,出于居住习惯或者办公需要,当然可以持有,而对于部分投资型的客户而言,必须考虑较长时间的资金风险,在资金实力比较强的情况下,持有作为长期投资的产品或许可行,但是并不是一个很好的投资渠道。在“地铁房”普遍上涨的情况下,有可能会透支其未来的房价,即在轻轨交付之后,其房价的上升仍然需要一个过程,而此时已经有些涨得过头了,所以购房还需冷静,谨慎购买。

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