长租公寓产业链和发展趋势 长租式公寓企业的竞争分析

长租公寓产业链

我国长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。

设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。

网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。

长租式公寓企业的竞争分析

在目前，长租公寓还未出现垄断式龙头的局面，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。预计未来资金和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现有主要有四类参与主体：地产开发商、地产服务商、酒店类和品牌机构，他们各自存在有些发展特点。

1、地产开发商类

开发商类背景的公寓管理公司，充分利用地产母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓领域占据着先发优势。但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，在对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，如管理团队在发展初期解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓市场中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈等。

2、地产服务商类

地产服务商背景的公寓机构，如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，因此主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。中介类背景的机构的劣势也在于分散而来的房源无法签长合约，大都只能在3-4年以内的范围里与小业主签约，并且由于分散式的收房方式无法在装修集采上达到规模化优势，往往是刚收回装修改造成本业主也收回了房屋，再加上小业主毁约的可能性也高于机构业主，这使得中介分散式公寓的运营风险较高。未来有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。

3、酒店类

酒店类背景的公寓商，如华住（城家）、铂涛（窝趣）等主要优势在于住客和存量物业的管理经验丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类、弱于开发商类。而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。

4、品牌机构类

品牌机构是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。

长租公寓发展趋势

1、大头部、长尾部将成行业显要特征

在中国，随着国家队和开发商的相继入场，公寓行业的头部单位会快速崛起，但即便如此，头部单位也仅能占据行业20%的市场份额，像公寓市场比较成熟的日本、美国一样，剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有，“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现，大头部、长尾部是其显要特征。市场成熟后，结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点，中小公寓（职业房东）将升级，他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域，具有一定的区域市场占有率，将长租公寓的精细服务做好，强大的市场竞争力让中小职业房东的地位很难被撼动。

2、长租公寓产品创新

当下的几家租房平台，都分为整租、合租、品牌公寓三个频道，反映目前市场公寓产品的三种形态。在消费升级、居住文化的改变中，长租公寓的产品形态也会发生变化。首先是分散式优质整租，市中心、分散式出租房源会有新需求会出现，如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房；其次，集中式的租赁社区不只是一栋楼的集中，而少则是几栋楼组成的租赁组团，多则是租赁小区，从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

3、真正的REITs产品或将落地

我国的类REITs产品目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式，重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式，它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品，本质上依然是类REITs，为了规避现行税法的双重征税，设置了的双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房开发贷款，但真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在近几年开启。

4、诞生公寓新的垂直细分业态

在从前的公寓服务生态里面，只有流量平台和行业媒体房东算是专业服务商，其它领域几乎没有专业服务商。而在过去五年，长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年，迎来了快速成长的童年，与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。前瞻认为，公寓业态很有可能从人群分类发散，扩大到分生活方式、社交方式的公寓业态。