什么样的房子升值快？ 投资房产的技巧

房产投资是什么

房产投资是以房产来获取收益的行为。那么房产如何获得收益呢？一般情况下分为两种：一种是房产升值带来的收益；一种是房子出租带来的收益。

房产投资的优缺点

房产投资的优点有哪些

房产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。除了房产本身价值增值以外，房产投资最大优势就是出租获得收入。若投资回报率平均为8%，通胀环境下，投资房地产比普通储蓄回报高，也可以获得长期出租收入。

房产投资的风险有哪些

一般来说，投资房地产需要足够储蓄资金，在房子出售变现之前，这些房子需要支付成本，比如水电媒体或物业费用，拥有房屋的一些税金费用，还有房屋维修费用等，还有就是投资房地产后，可能面临出现现金流趋紧问题，抵押贷款若无法还清，可能面临一些冲突或麻烦。另外，房产价值缺乏标准，房产有贬值的风险。

投资什么房产比较好

按地段分

1、市区房

市区的资源无论是教育，医疗还有商业等等，都会比郊区好。而随着城镇化的推进，保障房廉住房的推进势必会增加市区中心的价值。还有一点就是人口流入问题，市区中心一般设有很多服务部门，比如金融保险，还有为工商业服务的行业等等。这些资源会把企业的总部吸引到市中心，而这些企业的兴衰就关系到整个市区人口流入流出，人多，自然会对房价形成需求。

2、郊区房

投资郊区的房子能赚钱一般就在棚户区改造，在大面积改造危房时期，洞察先机，提前下手，基本不会有失误。如果能洞察先机，感觉到一个是未来的规划，现在的郊区，可能是未来的潜力股，这样买郊区的房子也是不错的选择。但是风险较大，毕竟如果猜错了，可能房子就不会大幅升值，还有即便是赌对了，等政府的规划也是需要很长的时间等待。就算买那种有潜力的郊区，比如旁边可能已经落成一些商业地产，高新技术开发区，也是有风险的。

3、学区房

学区房升值空间不错，这种房子不求居住，只求学位，越小越便宜反而卖得好，但单价却可以比新房花园房贵。但是考虑到“学区房”引发的一系列社会问题，教育部也在考虑实施“多校划片，电脑派位”的方案，并且在部分城市已经在试点。这个方案的核心就是扩大学区范围，同一个学区内有重点学校也有非重点学校，学区内的房产所有者子女进入哪所学校就读由电脑随机派位。一旦实施，就算购买的是重点小学初中隔壁的房产，也不一定能够进入重点小学初中。高价购买的“学区房”在面对政策变化后，房产价值将大幅缩水。

4、地铁房

地铁房从建下的一刻就基本定了格局，房价一般按楼盘和地段而分，近地铁也不一定能升值。只有离市中心越近的地铁房，一站比一站的价格贵出不少。但是由于地铁站不能够随意拆换，地铁房的价值也是比较稳定的，就算房产价值不升，也不会回跌。而且地铁房出粗价格高，不愁租不出好价格。【地铁房>>】

按房屋大小分

房产投资小户型好还是大户型好？从户型上来说，小户型无论是长线还是短线投资，都比较适合。投资一手大户型，较易出现空置风险。小户型量多，需求量多，总价也低，比较适合刚需及过渡，容易出手，也容易出租。

按地理位置分

稳妥的话，建议海外，相对稳定，而且就算租出去租金收益率也比国内高，不用担心管理的问题，有专业管理公司帮你出租，收租金和维护，只需交管理费。

海外购房其实最大的原因就是投资者们想要分散资金风险，对于国内的普通人来说，手里资金本来就有限，受国际汇率变动的影响并不大，但是对手里资金充裕的投资者们来说，如果手里的资金全是国内资产，汇率一旦变化，投资者们的资金无形中就会缩水。这时候，海外购房的投资者因为分散了自己的资产，那么受到的影响就会大大的降低。所以和国内房产比起来资产分散相对来说是一个优势。

其次就是国外房产的永久产权，和国内相比也是比较占优势的，没有房产税，过户及持有费用低，很多国家外国人购置房产门槛低，办理快。

但是想要图总价快速且迅猛增长，喜欢短期套现的朋友们，投资海外房产不适合。【海外房产投资>>】

按房产类别分

1、商铺投资

商业投资之王，资产升值较快

商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资稳定性、收益率、投资回报率明显高于住宅。商铺租金可收取的房租会远远高于银行利息，随着商圈的繁华，每年租金不断上涨。同时，在通货膨胀压力下，投资商铺能让资产保值增值。但是由于商铺的价格高，而影响其价格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可视性、交通条件，所以商铺价格变化往往难以预料，其售价（租金）变化的幅度也比较大，商铺想要得到较高的收益率，对商铺投资者的专业能力有较高要求。另外商铺的使用年限短，一般只有40年。【商铺>>】

2、写字楼

高投入高回报，且涨势明显

在政府重点发展的地方，会出现写字楼群，投资写字楼产品在大环境下有政策扶持。一般的写字楼集群，地段都不会差。同一地段写字楼比商铺门槛低。写字楼的需求不断攀高，写字楼一旦入手，业主就不怕招不到公司租客，租金收益稳定，高品质写字楼每年租金都在以10%的涨幅上涨！投资写字楼一定注重地标商务性，要选择市中心好地段，交通便捷，配套齐全，以便于商务洽谈及形象的树立。

但写字楼目前市场的供应量比较大，有些地方呈饱和状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，商铺投资的灵活性更大些。【写字楼>>】

3、公寓投资

商住两用，潜力巨大

公寓同样为商业地产，其具备商住两用性，既吸收了舒适的居住功能，又吸收了写字楼的办公商务特点，同时极为注重人性化特质，这就是高品质公寓的特性。

因为公寓租金比写字楼便宜，很多创业型、中小型公司会选择租公寓进行办公；公寓作为居住，市场潜力也是非常可观，写字楼附近的公寓项目简直是白领租房的最佳，简直是供不应求，公寓可谓是规避风险又收入稳定的选择。

4、住宅投资

收入稳定，风险较低

住宅的投资总价高，收租金付按揭，放长线钓大鱼，不出租时又可居家，成为很多中年朋友的选择。

但是住宅出租时，租客往往要求是家具全配、精装修，这就意味着要想租个好价格，就必须在出租前进行全屋装修，其费用不少。同时处理后续维修等事项也相对麻烦，所以投资住宅虽相对风险低，但回报漫长。

按交付时间分

1、期房

期房相对现房价格要低一些，优惠力度也比现房大。期房户型的选择空间大，基本所有户型都有。期房修建的地段一般配套还未完善，后期生活、交通等配套完善，将有一定的升值空间。但是无论是交房时间、户型面积、配套等维度，购买期房都存在一定的风险，甚至于有的开发商不靠谱，卷款逃跑。

2、现房

可以很直观看到整个小区的现状，包括楼间距、户型面积、小区规划等都是直观的。现房的生活配套完善相对完善和成熟，不用担心未来是否哪个规划未能实现。购房风险指数小，不用担心烂尾房、交房延期等问题。但是现房在户型、朝向、楼层等维度上，选择余地小；价格相对无优势，优惠力度一般比期房小。

3、尾房

很多尾房所属的楼盘，一般物业设施和小区环境比较完善，买这样的房子花得少享受得多。因尾房已经过时间的考验，无论投资还是自住，更利于人们判断选择。尾房价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间。尾房兼备了新房的设计质量优势和完全可以与二手房、甚至经济适用房比拼的价格优势，投资风险小、选择范围广。

按卖主分

投资一手房和二手房哪个更加划算？一般二手房，周围都是配套齐全的，发展潜力不是很多，你购买的时候已经为这些便利买单了，后期出售时候，这方便的利润增值你是赚不到的。

但是一手房恰恰相反，我们购买时候，只是购买的房子，因为配套还没有，等配套成熟后出售，你还能赚到配套升值这部分钱。但这不是简单的一手房和二手房的问题，主要看房子的性价比、地段升值空间、开发商实力。

房产投资回报率

房产投资回报率怎么算？

1、房产收益模式计算公式：　投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式：　投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式：　投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

房产投资注意事项

1、确定房产投资策略

有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。

2、需估计所投房产的潜力

您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，为此，您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。

3、估计自己的财政实力

估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标，比如，您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源？

4、投资房产一定要分散资金

投资者在投资房产时，要考虑到国家宏观调控带来的风险，如果国家政策突然调整，或者是遭遇市场突变，投资人手中所持有的房产可能会面临卖不出去的状况，也有可能会贬值，建议投资人总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，这是其中一个房产投资技巧。【详细>>】