产业地产开发风险有哪些 产业地产开发的8个关键问题及3大创新思路

一、产业地产开发风险有哪些

与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂以及风险。那么产业地产开发风险有哪些呢？

产业地产开发的风险主要包括以下几个方面：

1、政策风险：产业地产开发受到国家及地方政策的影响较大，包括产业政策、土地政策、税收政策等。如果对政策的变化把握不准确，可能导致项目开发出现问题。

2、市场风险：市场需求的变化、竞争的加剧以及产业的发展趋势，都可能影响到产业地产的开发和运营。

3、资金风险： 产业地产开发需要大量的资金投入，如果资金筹措出现问题，可能影响项目的进度和效益。

4、技术风险：产业地产开发涉及到许多复杂的技术问题，如建筑设计、施工、产业运营等，如果技术上处理不当，可能导致项目的失败。

5、经营风险：产业地产的运营需要专业的管理团队，如果管理不善，可能影响项目的收益。

6、法律风险：产业地产开发过程中可能涉及到许多法律问题，如土地使用权、合同履行等，如果处理不当，可能引发法律纠纷。

7、环境风险：产业地产开发可能对周边环境产生影响，如噪音、污染等，如果环保措施不到位，可能引发社会问题。

8、合作风险：产业地产开发往往涉及到多个利益相关方，如果合作不当，可能影响项目的推进。

因此，在进行产业地产开发时，需要充分考虑各种风险因素，制定合理的风险应对策略，以确保项目的成功。

二、产业地产开发的8个关键问题及3大创新思路

1、产业地产开发的8个关键问题

（1）开发模式

从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。其中标准化开发以联东U谷为代表，其研发了产业综合体和总体综合体两类产品，在全国范围内进行标准化复制；专业化开发以海凭国际、中汽零、中国电子信息集团等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，由于该类开发商对产业领域比较了解，因此，在符合其要求的区域开发专业园区，如医疗器械产业园、汽车零部件产业园、电子信息产业园等；个性化开发是针对特定的地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，目前大部分产业地产项目均属于个性化开发。

（2）战略研判

产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。“一带一路、长江经济带、京津冀协同发展”三大战略，对区域经济发展带来深远影响。全国大交通格局变化，城市群发展和区域一体化，改变着城市功能定位，产业地产项目也需要在更大的地理经济范围中寻找新的机遇。

（3）商业模式

重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，挣什么钱？挣谁的钱？如何挣钱？商业模式创新的关键在于，如何颠覆简单的产品“租售”模式？产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。

（4）产业定位

产业是产业地产的内容，也是产业地产的核心，经过多年的发展，产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程，未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇（结构性产业机遇、改善性产业机遇、创新性产业机遇），判断产业发展逻辑（成本驱动逻辑、市场驱动逻辑、投资驱动逻辑），明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

（5）产品定位

物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线，标准厂房？高层办公？独栋总部？等等，产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关，选择什么样的产品，意味着你将走什么样的道路；产品定位其次体现在怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大，这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。

（6）市场定位

重点解决客户群体是谁？客户群体在哪里？的问题。市场定位需要建立在大量的企业调研的基础之上，是来自区域产品需求，来自本地产业升级，还是来自周边产业外溢，要对各类潜在客群进行系统的分析。一般而言，一个产业地产项目70%的客户群体均来自于本地或周边区域，30%的客户来自于外部区域。

（7）空间规划

笔者建议也坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做，将产品、公共平台等载体落实到空间层面，制定产物结合的概念规划方案，系统性的解决园区的土地利用、物业配比、指标体系、道路交通、绿化景观灯一系列问题，一方面便于园区营销宣传，另一方面便于指导后期园区的开发建设。

（8）运营策略

从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略，并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求，面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。服务模式创新的关键在于，如何找准入园企业的“痛点”投其所好？专业服务“让位”市场服务主体，开放服务端口，吸纳主体入园、能力入园。

2、产业地产开发的3大创新思路

（1）“产物一体”发展思路

即产业-物业综合开发思路，变孤立的房产开发为综合的产物协同开发。通过物业建设打造硬环境和硬载体，但必须要学会从产业这个核心层面赚到载体的钱，产业导入“人”，而“人”是物业真正的需求者，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主体内容，当物业可以实现持续的收益，通过资产证券化便可以实现产物开发的更高阶“盘活”。

（2）“招培一体”发展思路

变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条。“招培一体”，双向出击，解决产业难题。

（3）“政策 资本 产业”三位一体思路

以产业为核心，寻求政策支持，寻求资本合作。首先向政府要政策和资源支持，降低园区开发运营和产业培育的成本。整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源，以创投基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等多种资本形式投资形成园区产业集聚。同时，通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益，促进产业集聚发展，通过政策驱动—资本驱动—产业驱动推动园区走上良性发展轨道。