上海市房地产经纪行业协会《住房租赁市场风险提示》全文

住房租赁市场风险提示

近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。为加强风险防范避免经济损失，请住房租赁当事人在租赁活动中注意以下事项：

一、选择信誉良好的公寓品牌

房东、租客应选择规范且市场信誉度高的住房租赁公司或经纪机构租赁住房。可到行政管理部门官网、住房租赁交易服务平台及本协会官方网站(www.fdcjj.org)查看公司开业报告信息、营业执照、相关资质及投诉纠纷情况。对无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司，要谨慎选择，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”。租客租房时，应仔细查看所承租房屋不动产权证(或房产证)信息、与业主签署的租赁合同(或委托协议)，并通过房源信息核验。避免租赁违反“租住标准”的非法群租房、及不具备房屋不动产权证或其他合法权属证明的住房，此类住房可能存在安全隐患，也无法办理房屋租赁登记备案，会对后续申请办理居住证、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。

二、警惕收房租金过高或出租金过低

房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”、“跑路”遭受损失。房东将住房委托给公司时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。

三、支付周期越长风险越大

选择较短支付周期。租客支付房租时，一般不超过3个月的支付周期，避免一次性支付较大额度房租，防止住房租赁公司利用房租支付周期差搞“长收短付”可能带来的风险。

向约定账号支付房租。租客支付房租和押金时，应向合同约定的公司账户(出租方为公司)、个人账户(出租方为个人)当出租方为公司时，切勿向合同约定之外的公司账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项(包括支付宝、微信等个人收款账户)支付款项。转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求收款方出具收据。

防范“租金贷”风险。租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，租赁公司和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，贷款人应与贷款银行签订单独的贷款合同，贷款合同不应嵌入租房合同中。

四、采用规范的合同文本

签订租房合同时，推荐使用本市住房租赁合同示范文本，可有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险，维护租赁当事人的合法权益。签署合同前，务必认真阅读、充分理解合同内容，切勿在空白合同上签字盖章。出租方作出的口头承诺应写进书面合同。对违约责任、押金退还等的约定要清晰。

及时办理房屋租赁合同网签和备案。签订租房合同后，租赁双方当事人应在30日内到房屋所在地的区交易中心、街道办事处(乡镇)或有资质的机构办理房屋租赁合同网签备案。

五、合法维护自身权益

房东、租客发现住房租赁公司、经纪机构或二房东“爆仓”、“跑路”的，或租客遭遇暴力驱赶的，应及时向属地公安机关报警，并向房屋所在地的党委、政府派出机构、房管部门和行业协会组织进行投诉举报，通过群众之家等平台妥善化解矛盾，启动人民调解、行政调解、司法调解等渠道，维护自身合法权益。

上海市房地产经纪行业协会

2020年9月1日